De offerte valt weer hoger uit: grip op de onderhoudskosten van je huurwoningen

Je vraagt een offerte op voor het schilderwerk van een complex dat je twee jaar geleden ook al liet doen. Zelfde gevels, zelfde kozijnen, zelfde aannemer. Het bedrag ligt 15 procent hoger. Je belt om te vragen waar dat verschil vandaan komt en krijgt het inmiddels vertrouwde antwoord: lonen, materiaal, drukte. Je kunt tekenen, of achteraan aansluiten bij een andere partij die hetzelfde rekent.

Het voelt als een inkoopprobleem, iets dat je met scherper onderhandelen of een extra offerte zou moeten kunnen oplossen. De cijfers laten zien dat er meer aan de hand is, en dat je dit de komende jaren niet wegonderhandelt.

De stijging zit niet alleen in lonen en materiaal

Volgens de Woonbond stegen de onderhoudsuitgaven van woningcorporaties van 4,1 miljard euro in 2018 naar 6,7 miljard euro nu, een stijging van ruim 60 procent. Ter vergelijking: de loon- en materiaalkosten in de bouw stegen in dezelfde periode ongeveer 30 procent. De helft van de stijging komt dus ergens anders vandaan.

Dat andere deel bestaat uit een stapeling van factoren. Nieuwe en gerenoveerde woningen krijgen complexere installaties, zoals warmtepompen en balansventilatie, die duurder zijn in onderhoud dan een cv-ketel en een raamrooster. Ouder bezit vraagt juist steeds meer correctief werk. Daarbovenop komt een inhaalslag: onderhoud dat tijdens de verhuurderheffing en de coronajaren is uitgesteld, wordt nu alsnog uitgevoerd, in een markt waar aannemers de vraag amper aankunnen. De Woonbond wijst daarnaast op de opkomst van private equity in onderhoudsbedrijven en vroeg de Tweede Kamer in februari om onderzoek naar de prijsvorming. Ook de Autoriteit woningcorporaties signaleerde begin dit jaar dat de onderhoudsuitgaven harder stijgen dan verwacht en kondigde onderzoek aan.

Onderhoudskosten per huurwoning: ken je eigen cijfers

Corporaties geven inmiddels gemiddeld zo'n 5.000 euro per woning per jaar uit aan onderhoud. Dat gemiddelde is een bruikbare spiegel, maar alleen als je je eigen cijfers ernaast kunt leggen. En daar wringt het bij veel beheerders: je kent de totaalsom aan het eind van het jaar, maar niet de opbouw per complex, per woningtype of per soort melding.

Zonder die opbouw kun je niet zien waar de stijging precies zit. Misschien is je planmatig onderhoud netjes binnen begroting gebleven en zit de pijn volledig in correctieve meldingen bij twee oudere complexen. Misschien zijn het niet de grote klussen maar de herhaalbezoeken, de tweede en derde afspraak voor dezelfde storing, die het verschil maken. Grip begint met elke melding vastleggen met kosten, aannemer en doorlooptijd, zodat je die vragen kunt beantwoorden voordat de volgende begrotingsronde start.

Sturen op de knoppen die je wel hebt

De marktprijzen verander je niet. Waar je wel iets aan kunt doen, is hoeveel werk je tegen die prijzen inkoopt en in welke vorm.

De verhouding tussen correctief en planmatig onderhoud is daarbij de grootste knop. Een spoedmelding is vrijwel altijd duurder dan hetzelfde werk gepland uitvoeren: voorrijkosten, spoedtarief, en een huurder die intussen twee keer heeft gebeld over de status. Als je uit je meldingsdata kunt halen welke installaties terugkerende storingen geven, wordt de keuze tussen blijven repareren en vervroegd vervangen een rekensom in plaats van een onderbuikgevoel.

Ook in de contractvorm zit ruimte. Vaste prijsafspraken per handeling maken je minder gevoelig voor uurtarieven die per kwartaal opschuiven, en maken offertes onderling vergelijkbaar. En wie zijn eigen kostendata op orde heeft, voert een ander contractgesprek: niet "alles wordt duurder" tegenover "dat zal wel", maar concrete aantallen, doorlooptijden en herhaalbezoeken op tafel.

De offerte van volgend jaar valt waarschijnlijk opnieuw hoger uit, daar bereiden de cijfers van de Woonbond en de Autoriteit woningcorporaties je maar beter op voor. Het verschil tussen beheerders zit niet in wie de stijging weet te ontlopen, maar in wie precies kan aanwijzen waar zijn onderhoudsgeld heen gaat. Die beheerder betaalt de marktprijs, maar niet meer dan dat.