De eerste hete week komt eraan, en je hittemeldingen vallen niet onder de Huurcommissie

Het is eind mei, drie dagen achter elkaar boven de 28 graden, en je inbox kantelt. Twee meldingen over slecht slapen, eentje met een foto van een thermometer die in de woonkamer op 32 staat. Je weet uit ervaring dat dit de eerste van een reeks is, en je weet ook dat je niet zomaar een monteur stuurt zoals bij een lekkage. Want wat doe je eigenlijk met een melding die "te warm" heet?

De reflex is om het seizoensgebonden weg te leggen. Het is zomer, het wordt warm, dat trekt wel bij. Maar de meldingen verdwijnen niet, ze stapelen, en ergens in juli krijg je de huurder die niet meer vraagt maar eist. Op dat moment wil je weten waar je staat, en dat is precies het probleem: bij hitte staat dat een stuk minder vast dan je zou denken.

Waarom een hittemelding nergens een duidelijk loket heeft

Bij de meeste klachten weet je de route. Een gebrek meld je, je herstelt het, en als jullie er niet uitkomen kan de huurder naar de Huurcommissie. Bij hitte loopt die route dood. De Huurcommissie behandelt warmteoverlast voorlopig alleen voor nieuwbouw, woningen die zijn opgeleverd na 1 januari 2021 en onder de zogeheten TOjuli-norm vallen. Voor bestaande bouw is er simpelweg geen meetbare norm, omdat het ministerie die nog moet vaststellen. Het overgrote deel van je portefeuille valt dus buiten dat kader.

Daar komt bij dat de politiek de verantwoordelijkheid niet eenduidig bij jou neerlegt. Toenmalig minister Keijzer stelde dat een hittevrije woning in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de bewoner zelf is: zonwering sluiten, 's nachts ventileren, overdag de gordijnen dicht. Dat klinkt als een uitweg, maar het is er geen. Want zodra de bouwkundige staat van de woning het binnenklimaat onhoudbaar maakt, verschuift het beeld, en dan kan een rechter wel degelijk oordelen dat er sprake is van een gebrek. Er zijn al uitspraken waarin een verhuurder 20 procent huurverlaging kreeg opgelegd totdat de oververhitting was opgelost.

Die combinatie is lastig. Geen loket dat de klacht voor je afhandelt, geen norm om je achter te verschuilen, en tegelijk een reëel risico als je een melding structureel negeert. Je zit precies in de ruimte waar je eigen proces het verschil maakt.

Wat je dossier straks moet kunnen laten zien

Het goede nieuws is dat hitte niet jouw hele portefeuille even hard raakt, en dat je dat vooraf kunt weten. Uit de cijfers achter de Aedes-handreiking blijkt dat 75 procent van de onderzochte corporatiewoningen middelhoog tot hoog risico loopt op hittestress, tegen 55 procent landelijk. Dat verschil zit vooral in slecht geïsoleerde daken, grote ramen op het oosten en westen, en een omgeving die 's nachts onvoldoende afkoelt. Het zijn bovendien vaak de woningen waar ouderen en mensen met een kwetsbare gezondheid wonen.

Dat betekent dat je niet hoeft te wachten tot de meldingen binnenkomen om te weten welke woningen het worden. De bovenste verdiepingen, de hoekwoningen met westgevel, de blokken zonder buitenzonwering: die ken je. Als je die nu, zes weken voor de eerste echte hittegolf, even apart zet, weet je bij de eerste melding meteen of je te maken hebt met een incidentele klacht of met een woning die elk jaar terugkomt.

En dat onderscheid is wat je dossier straks moet kunnen tonen. Niet of het 32 graden was op één dag, maar of dezelfde woning vorig jaar dezelfde klacht had, wat je toen hebt gedaan, en welk advies de huurder heeft gekregen. Een melding "te warm" die je netjes registreert, koppelt aan het object en voorziet van een reactie, is iets heel anders dan dezelfde melding die als los mailtje in je inbox blijft hangen tot iemand er een advocaat bij haalt.

Een lijntje uitzetten voordat de inbox vol loopt

Wat je nu kunt doen is bescheiden, maar het scheelt je in juli een hoop. Stuur richting je risicowoningen een kort, proactief bericht voordat het echt warm wordt: wat de huurder zelf kan doen aan ventilatie en zonwering, en hoe en waar hij het meldt als het ondanks alles onhoudbaar wordt. Daarmee dek je het deel af dat volgens de minister bij de bewoner ligt, en je geeft jezelf een gedocumenteerd startpunt.

Leg vervolgens vast wat een hittemelding in jouw systeem moet bevatten: de woning, de eerdere meldingen over diezelfde woning, en de actie die je hebt ondernomen. Niet omdat je elke klacht oplost, dat kan vaak ook niet op korte termijn, maar omdat je bij de huurder die doorzet precies kunt laten zien dat je de melding serieus hebt behandeld. De verhuurder die verliest bij de rechter is bijna nooit degene die niets kon doen, maar degene die niet kon laten zien wat hij had gedaan.

De eerste hete week komt er hoe dan ook aan. De vraag is niet of je hittemeldingen krijgt, maar of de tweede klacht over dezelfde woning de eerste keer is dat je in het dossier kijkt.