Een huurder stuurt een screenshot van de huurprijscheck: dit verandert er aan de WWS punten in 2026

Het is dinsdagochtend en tussen de reparatiemeldingen zit een mail met een bijlage: een screenshot van de huurprijscheck. De huurder heeft zijn woning nagerekend en wil weten waarom zijn huur hoger uitvalt dan het bedrag op zijn scherm. Je herkent het type mail meteen, want het is niet de eerste deze maand. En met de aangekondigde wijziging van de WOZ-aftopping wordt het er de komende tijd niet rustiger op.

Sinds de Wet betaalbare huur is de puntentelling geen intern werkdocument meer. Huurders rekenen zelf, delen screenshots in bewonersgroepen en verwachten dat jij binnen een dag kunt uitleggen waar het verschil vandaan komt. Dat is geen incident dat je wegorganiseert met een extra mailbox, het is de nieuwe standaard. Wie zijn puntentellingen niet op orde heeft, merkt dat nu direct in de inbox.

WWS punten 2026: wat er nu geldt en wat eraan komt

Eerst de feiten die je vandaag nodig hebt. Per 1 januari 2026 zijn de maximale huurprijsgrenzen per puntenaantal geïndexeerd met 3,65%. Een screenshot van vóór die datum, of een berekening met verouderde woninggegevens, geeft dus al een ander bedrag dan de actuele situatie. Een flink deel van de "waarom klopt dit niet"-mails is hiermee verklaard.

Daarnaast komt er een structurele wijziging aan. Op 16 juni 2026 kondigde de minister aan drie aanpassingen in het WWS door te zetten: een huurprijsopslag voor woningen die door de WOZ-aftopping worden begrensd, een zwaardere waardering voor kleine rijksmonumenten en het schrappen van de vijf minpunten voor het ontbreken van buitenruimte. Het besluit ligt sinds begin juli bij de Raad van State. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027, maar die datum staat pas vast zodra het besluit in het Staatsblad is gepubliceerd.

De WOZ-aftopping blijft, er komt een opslag bovenop

Hier gaat in de berichtgeving veel mis, dus wees er scherp op in je eigen communicatie. De WOZ-aftopping verdwijnt niet. De regel die het aandeel van de WOZ-waarde in de puntentelling begrenst op 33% zodra een woning daarmee boven de 186 punten uitkomt, blijft gewoon bestaan. Wat verandert is dat afgetopte woningen een opslag op de maximale huurprijs krijgen, terwijl ze in het gereguleerde middensegment blijven vallen.

Voor je portefeuille betekent dat twee verschillende routes. Bij nieuwe verhuringen na de ingangsdatum mag je direct naar het nieuwe maximum. Bij zittende huurders kom je er alleen via de jaarlijkse toegestane huurverhoging, en dat kan meerdere jaren duren. Een huurder die na januari 2027 de huurprijscheck invult, ziet dus een maximum dat jij bij een lopend contract nog helemaal niet mag vragen. Precies daar ontstaan de verwarde mails, en precies daar kun je je antwoord nu al klaarzetten.

Zo bereid je je puntentellingen en je antwoorden voor

Begin bij je eigen data, niet bij de standaardbrief. Breng in kaart welke woningen in je portefeuille nu tegen de WOZ-aftopping aanlopen, want alleen die groep krijgt straks met de opslag te maken. Heb je rijksmonumenten onder de 40 vierkante meter of woningen zonder buitenruimte met minpunten, dan wijzigt daar de telling zelf. Leg per woning vast met welke gegevens en welke peildatum de laatste puntentelling is gemaakt, zodat je een screenshot van een huurder altijd naast je eigen berekening kunt leggen.

Zet daarnaast een kort standaardantwoord klaar voor de screenshotmails. Drie elementen zijn genoeg: check eerst of de huurder de huurprijscheck van de Huurcommissie heeft gebruikt en met welke woninggegevens, leg uit welke puntentelling en peildatum jij hanteert, en benoem dat de aangekondigde wijziging pas geldt zodra het besluit definitief is en dan alleen direct doorwerkt bij nieuwe contracten. Daarmee beantwoord je negen van de tien vragen zonder maatwerk.

En plan een herberekening in zodra het besluit in het Staatsblad staat. Niet eerder, want tot die tijd is 1 januari 2027 een voornemen en geen recht. Wie nu al met het nieuwe maximum rekent in aanbiedingen of huurverhogingsvoorstellen, moet dat straks mogelijk terugdraaien.

De vraag uit die dinsdagochtendmail komt vaker terug, in steeds meer varianten. Het verschil tussen een bezwaar bij de Huurcommissie en een gerustgestelde huurder zit zelden in de puntentelling zelf, maar in hoe snel en hoe concreet jij het verschil kunt uitleggen. Een actuele telling per woning en een helder standaardantwoord kosten je een middag werk. Die middag verdien je terug bij elke screenshot die nog gaat komen.