Achterstallig onderhoud huurwoning: waarom de huurverhoging in dezelfde week een dossier wordt

Een huurder belt over de keuken die al jaren op de planning staat en nooit is aangepakt. Twee dagen later valt bij diezelfde huurder de jaarlijkse huurverhoging op de mat. Voor jou zijn het twee losse processen die toevallig in dezelfde week samenvallen. Voor de huurder is het één verhaal: hij betaalt meer voor iets dat al maanden niet werkt zoals het zou moeten.

Dat gevoel is niet uniek voor deze huurder. Woonbondleden geven het onderhoud van hun verhuurder gemiddeld een 6,2, en bij leden die huren van een particuliere huisbaas of commerciële verhuurder zakt dat cijfer naar een 5,5. Meer dan de helft van de ondervraagde leden, 191 van de 365, gaf aan met achterstallig onderhoud te maken te hebben. Bij particuliere en commerciële verhuurders loopt dat op tot 67 tot 70 procent, tegenover 44 procent bij woningcorporaties. De combinatie van een openstaande melding en een verhogingsbrief in dezelfde week is dus geen incident, het is een voorspelbaar knelpunt in elke jaarlijkse ronde.

Wat de huurverhoging juridisch wel en niet raakt

Slecht onderhoud is geen geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging zelf te weigeren, zo bevestigt de Woonbond. Dat is een ander traject dan huurverlaging via de Huurcommissie, die een huurder op elk moment van het jaar kan aanvragen als een gebrek na een schriftelijk verzoek en zes weken wachttijd niet is verholpen. Die twee sporen lopen naast elkaar, niet automatisch door elkaar heen.

Er is wel een directe koppeling die je niet over het hoofd wilt zien. Heeft een huurder eerder huurverlaging gekregen vanwege een gebrek, en is dat gebrek nog steeds niet opgelost? Dan mag de huurverhoging niet worden doorgevoerd zolang die situatie voortduurt, ook als de procedure bij de Huurcommissie nog loopt en er nog geen uitspraak ligt. Voor jou betekent dit dat een lopend of toegekend huurverlagingsdossier een directe reden is om de verhogingsbrief voor die specifieke woning even apart te leggen, in plaats van hem automatisch mee te laten lopen in de jaarlijkse ronde.

Waarom de volgorde van communiceren meer doet dan de inhoud

Het makkelijkste moment om dit mis te laten gaan is precies het moment waarop je het minst op let: de bulkverzending van huurverhogingsbrieven rond 1 juli. Die brief gaat uit op basis van een adressenlijst, niet op basis van de status van openstaande meldingen. Een huurder met een keuken die al een jaar op de planning staat krijgt dezelfde brief als een huurder zonder enige melding, en het verschil in beleving tussen die twee is groot.

Praktisch betekent dit dat je twee lijsten naast elkaar legt voordat de verhogingsronde de deur uitgaat: de adressen die een verhoging krijgen, en de adressen met een open melding ouder dan zes weken of een lopend huurverlagingsdossier. Voor die laatste groep is een korte, aparte toelichting bij de verhogingsbrief vaak genoeg: een zin die erkent dat de melding bekend is en een indicatie geeft van de planning. Dat kost een paar minuten uitzoekwerk per adres, maar het voorkomt dat een huurder de indruk krijgt dat je zijn klacht bent vergeten op het moment dat je hem juist om meer geld vraagt.

Het scheelt ook aan de achterkant. Een huurder die zich genegeerd voelt, gaat sneller naar de Huurcommissie voor huurverlaging dan een huurder die weet dat zijn melding loopt en waarom het langer duurt. Niet omdat de een gelijk heeft en de ander niet, maar omdat onduidelijkheid zelf al reden genoeg is om een formeel traject te starten. Elke melding die je koppelt aan de adressenlijst van de verhogingsronde is dus geen extra administratie, het is de manier waarop je voorkomt dat een reparatieachterstand een juridisch dossier wordt.

De volgorde waarin een huurder nieuws krijgt, bepaalt vaak meer dan de inhoud van dat nieuws. Een verhogingsbrief die een openstaande melding negeert, voelt als onwil. Diezelfde brief met één zin over de status van die melding, voelt als een organisatie die meekijkt. Het verschil zit niet in wat je doet aan het onderhoud, dat kost tijd, maar in wat je zegt over de melding op het moment dat je toch al contact hebt.